Huslejenævn Kendelser: 10 Vigtige Afgørelser Alle Lejere Bør Kende (2026)

• Læsetid: 12 min

Hvert år træffer de danske huslejenævn tusindvis af afgørelser, der skaber præcedens og tydeliggør retstilstanden for lejere og udlejere. Mange lejere ved slet ikke, at lignende sager allerede er blevet afgjort – og at de sandsynligvis kan få medhold hvis deres problem ligner en tidligere kendelse.

I denne artikel gennemgår vi 10 konkrete sager fra Huslejenævnet, der illustrerer de mest almindelige konflikter mellem lejer og udlejer. Hver case indeholder: Hvad skete der, hvad siger loven, hvad afgjorde Huslejenævnet, og hvad kan du lære af det.

Vi har anonymiseret sagerne, men kendelsernes principper er reelle og afspejler den praksis, nævnene følger i dag.

Før du læser videre

Kendelser fra Huslejenævnet er ikke bindende for domstolene, men de skaber en fast administrativ praksis. Langt de fleste sager afgøres på samme måde gang på gang. Derfor er tidligere kendelser et stærkt værktøj i din sag. Læs også vores komplette guide til Huslejenævnet for at forstå proceduren.

1. Ulovligt Forhøjet Depositum (7 Måneders Husleje)

Sag 1: Depositum på 7 måneders husleje

Hvad skete der: En lejer i Aarhus lejede en lejlighed til 9.000 kr. om måneden. Udlejer krævede 63.000 kr. i depositum – svarende til 7 måneders husleje. Lejeren betalte under pres, men klagede efterfølgende til Huslejenævnet.

Hvad siger loven: Ifølge lejeloven må udlejer maksimalt kræve et depositum svarende til 3 måneders husleje. Derudover må udlejer kræve op til 3 måneders forudbetalt leje – i alt 6 måneders husleje.

Huslejenævnets afgørelse: Nævnet slog fast, at depositummet på 7 måneder var ulovligt. De 36.000 kr. der oversteg de lovlige 3 måneder (27.000 kr.), skulle straks tilbagebetales med påløbne renter fra betalingsdatoen. Udlejer skulle derudover dække lejerens klagegebyr.

✓ Lejer fik medhold – 36.000 kr. + renter tilbage

Hvad du kan lære: Betal aldrig mere end 3 måneders depositum og 3 måneders forudbetalt leje. Hvis din udlejer kræver mere, dokumentér det og klag – du får pengene igen.

2. Istandsættelse for Lejers Regning Uden Dokumentation

Sag 2: Regning på 52.000 kr. uden forudgående aftale

Hvad skete der: En lejer fraflyttede en lejlighed på Frederiksberg. Under fraflytningssynet påpegede udlejer en række mangler og fik efterfølgende udført istandsættelse. Lejer modtog en regning på 52.000 kr. – uden at være inddraget i processen, uden indhentning af alternative tilbud, og uden at håndværkerregninger var specificerede.

Hvad siger loven: Udlejer må kun kræve istandsættelse for forringelser ud over almindeligt slid og ælde. Desuden har udlejer pligt til at dokumentere omfanget af skader og omkostningerne – lejer skal have mulighed for selv at udbedre eller indhente eget tilbud.

Huslejenævnets afgørelse: Da udlejer ikke kunne fremlægge specifikke regninger eller bevis for skadernes omfang (kun en samlet faktura), blev næsten hele beløbet underkendt. Lejer skulle kun betale 8.000 kr. for dokumenterede skader ud over almindeligt slid.

✓ Lejer fik delvist medhold – 44.000 kr. annulleret

Hvad du kan lære: Kræv altid dokumentation og specificerede regninger. Lad dig ikke presse til at acceptere en udokumenteret regning. Du har ret til at se præcis hvad der er lavet.

3. Huslejestigning Uden Varsel På Mere End 3 Måneder

Sag 3: Pludselig lejestigning fra 7.500 til 9.800 kr.

Hvad skete der: En lejer i Odense modtog en mail fra udlejer om, at huslejen ville stige fra 7.500 kr. til 9.800 kr. med virkning fra næste måned. Lejeren protesterede, men udlejer trak den nye leje via betalingsservice alligevel.

Hvad siger loven: Huslejestigninger skal varsles med mindst 3 måneders varsel og skal være rimelige. Lejeren har ret til at gøre indsigelse mod stigningen, og udlejer må ikke hæve lejen før varslet er udløbet. Læs mere i vores guide til at anfægte huslejestigninger.

Huslejenævnets afgørelse: Nævnet fastslog at varslet var ugyldigt. Den forhøjede leje for de måneder, der lå inden for 3-måneders fristen, skulle straks tilbagebetales. Desuden skulle udlejer varsle på ny med korrekt frist.

✓ Lejer fik fuldt medhold – tilbagebetaling + nyt korrekt varsel

Hvad du kan lære: Der skal altid gå mindst 3 måneder fra varsel til ikrafttræden. Betal kun den gamle leje i varslingsperioden – du har retten på din side.

4. Ulovlig Vand- og Varmeaconto

Sag 4: Ingen aconto-opgørelse i 3 år

Hvad skete der: En lejer i København NV betalte 900 kr. om måneden i aconto for vand og varme. Udlejer havde ikke udarbejdet nogen årsopgørelse i 3 år. Da lejeren rykkede for opgørelsen, modtog vedkommende et løst skøn om et efterbetalingskrav på 11.000 kr.

Hvad siger loven: Udlejer skal hvert år udarbejde en specificeret varme- og vandregnskabsopgørelse. Uden dokumentation kan udlejer ikke kræve efterbetaling. Manglende opgørelse i mere end et år betyder ofte, at udlejer mister retten til efterbetaling.

Huslejenævnets afgørelse: Nævnet afviste udlejers efterbetalingskrav fuldstændigt for det første år grundet forældelse, og nedsatte kravet for de efterfølgende år da der manglede dokumentation. Lejer fik derudover tilbagebetalt differencen mellem betalt aconto og dokumenteret forbrug.

✓ Lejer fik fuldt medhold – 100% af efterkrav annulleret

Hvad du kan lære: Kræv årlige opgørelser over dit vand- og varmeforbrug. Betal ikke efterbetalingskrav uden at se et specifikt regnskab.

5. Nægtet Tilbagebetaling Efter 14-Dages Fristen

Sag 5: Indflytningssyn 23 dage efter overtagelse

Hvad skete der: En lejer i Aalborg overtog sin lejlighed den 1. juni. Udlejer indkaldte først til indflytningssyn den 24. juni – altså 23 dage senere. Ved indflytningssynet blev der noteret adskillige mangler. Ved fraflytning krævede udlejer 31.000 kr. for istandsættelse af netop de noterede mangler.

Hvad siger loven: Ifølge lejelovens § 9 skal indflytningssyn afholdes inden 14 dage efter overtagelsesdagen. Hvis fristen overskrides, mister udlejer retten til at gøre mangelskrav gældende medmindre manglerne først er opstået efter fristens udløb.

Huslejenævnets afgørelse: Nævnet slog fast at 14-dages fristen er absolut. Da synet blev afholdt efter 23 dage, kunne udlejer ikke dokumentere at manglerne var opstået i lejeperioden og ikke allerede var til stede ved overtagelsen. Kravet på 31.000 kr. bortfaldt i sin helhed.

✓ Lejer fik fuldt medhold – 31.000 kr. krav annulleret

Hvad du kan lære: Hold øje med datoer. 14-dages reglen er din bedste ven hvis udlejer sover i timen.

6. Ulovlig Brug af Depositum Under Lejeperioden

Sag 6: Udlejer brugte depositum til renovering under lejemålet

Hvad skete der: En lejer boede i en lejlighed i Lyngby. Halvvejs gennem lejeperioden meddelte udlejer, at dele af depositummet var brugt til at udskifte vinduer og male trappeopgang. Lejer var chokeret – vinduerne var ikke ødelagte, og trappeopgangen var fællesareal.

Hvad siger loven: Depositummet tilhører lejeren og må kun anvendes efter fraflytning til dækning af dokumenterede istandsættelsesudgifter. Udlejer må aldrig bruge depositummet som driftskapital eller til almindelig vedligeholdelse under lejeperioden.

Huslejenævnets afgørelse: Nævnet kaldte udlejers handling for grovt misbrug og pålagde udlejer at genindbetale hele depositummet på en separat konto inden 14 dage. Udlejer fik en advarsel om at gentagelse kunne medføre politianmeldelse.

✓ Lejer fik fuldt medhold – depositum genindbetalt + advarsel

Hvad du kan lære: Dit depositum er dine penge, ikke udlejers. Spørg løbende om dokumentation for at dit depositum står på en separat konto.

7. For Høj Husleje i Ureguleret Kommune

Sag 7: Leje 40% over markedslejen

Hvad skete der: En lejer i København S betalte 16.000 kr. for en 2-værelses lejlighed på 65 m². Efter et år opdagede lejeren, at tilsvarende lejligheder i kvarteret blev udlejet til 10.000-11.000 kr. Lejeren indbragte sagen for Huslejenævnet med påstand om at lejen var for høj.

Hvad siger loven: I uregulerede kommuner gælder lejelovens § 47, stk. 2: Lejen må ikke overstige det lejedes værdi – altså markedslejen for tilsvarende lejemål. Overstiger lejen markant markedslejen, kan nævnet nedsætte den med tilbagevirkende kraft i op til 3 år.

Huslejenævnets afgørelse: Nævnet indhentede sammenligningslejemål og vurderede, at lejen skulle nedsættes til 11.500 kr. pr. måned med tilbagevirkende kraft i 1 år. Det betød en tilbagebetaling på 54.000 kr. til lejer.

✓ Lejer fik fuldt medhold – 54.000 kr. tilbage + permanent nedsættelse

Hvad du kan lære: Undersøg markedslejen inden du lejer. Hvis du opdager at du betaler for meget, kan du få lejen nedsat med tilbagevirkende kraft.

8. Udlejer Nægtede Tilbagebetaling Af Depositum Efter 5 Måneder

Sag 8: Depositum på 36.000 kr. tilbageholdt uden grund

Hvad skete der: En lejer fraflyttede sin lejlighed i Roskilde den 1. marts. Fraflytningssynet forløb uden anmærkninger, og lejer og udlejer underskrev en blank afleveringsrapport. Alligevel tilbageholdt udlejer depositummet på 36.000 kr. med henvisning til "interne behandlingsprocedurer". Efter 5 måneder var pengene stadig ikke udbetalt.

Hvad siger loven: Udlejer skal uden unødigt ophold opgøre mellemværendet efter fraflytning. Hvis der ikke er uenighed om fraflytningsrapporten, skal depositummet udbetales senest 4-6 uger efter fraflytning. Tilbageholdelse af et depositum uden saglig grund er retstridigt.

Huslejenævnets afgørelse: Nævnet pålagde udlejer at udbetale hele depositummet på 36.000 kr. plus renter fra fraflytningsdatoen. Derudover skulle udlejer betale et rykkergebyr og lejerens klagegebyr. Udlejer fik en påtale for at have handlet i strid med god skik.

✓ Lejer fik fuldt medhold – 36.000 kr. + renter + gebyrer

Hvad du kan lære: En underskrevet blank rapport er dit stærkeste bevis. Hvis udlejer tilbageholder dit depositum uden grund, så klag – nævnet ser alvorligt på den slags. Læs mere om processen i vores guide til at få depositum tilbage.

9. Ulovlig Opsigelse Pga. Husdyr

Sag 9: Lejer opsagt fordi hun fik en kat

Hvad skete der: En lejer i Vejle havde boet i sin lejlighed i 4 år. Lejekontrakten indeholdt ikke forbud mod husdyr. Da lejeren anskaffede en kat, opsagde udlejer hende med henvisning til at "husdyr ikke var ønsket i ejendommen".

Hvad siger loven: Udlejer kan kun opsige en lejer hvis der foreligger en saglig grund. At have husdyr er kun en saglig grund hvis lejekontrakten udtrykkeligt forbyder det, eller hvis husdyret er til væsentlig gene for andre beboere. En kat i en lejlighed er næppe en væsentlig gene.

Huslejenævnets afgørelse: Nævnet fastslog at opsigelsen var usaglig og ugyldig. Udlejer måtte ikke opsige lejeren på dette grundlag, og lejemålet bestod uforandret.

✓ Lejer fik fuldt medhold – opsigelse annulleret

Hvad du kan lære: Står der intet om husdyr i din kontrakt, må du som udgangspunkt gerne have dem. En opsigelse på dette grundlag er usaglig.

10. Lejemål Mangler Væsentlige Installationer

Sag 10: Lejlighed uden køkkenventilation og varmt vand i køkkenet

Hvad skete der: En lejer i København N lejede en billig lejlighed, men opdagede efter indflytning at køkkenet manglede emhætte, og at der kun var koldt vand i køkkenhanen. Lejer klagede straks, men udlejer nægtede at udbedre med henvisning til den lave husleje.

Hvad siger loven: Lejemålet skal være forsvarligt indrettet og opfylde nutidige beboelseskrav. Manglende varmt vand og ventilation er væsentlige mangler, som udlejer har pligt til at udbedre uanset lejens størrelse. Lejer kan kræve afslag i lejen indtil manglen er udbedret.

Huslejenævnets afgørelse: Nævnet pålagde udlejer at installere emhætte og varmtvandsforsyning i køkkenet inden 6 uger. I mellemtiden skulle lejen nedsættes med 30%, og lejer fik et forholdsmæssigt afslag med tilbagevirkende kraft fra indflytningsdatoen.

✓ Lejer fik fuldt medhold – installation påbudt + lejenedsættelse

Hvad du kan lære: Lav husleje fritager ikke udlejer fra at levere en beboelig bolig. Varmt vand og ventilation er basale krav – klag hvis de mangler.

Opsummering: Mønstre I Kendelserne

Ser du et mønster? I alle 10 sager fik lejer helt eller delvist medhold. Det er ikke tilfældigt. Huslejenævnene er sat i verden for at beskytte lejere, og deres praksis er generelt lejervenlig. Udlejere, der handler i strid med lejeloven eller god skik, taber næsten altid ved nævnene.

Det vigtigste er, at du dokumenterer alt – aftaler, mangler, korrespondance. Jo bedre dokumentation, jo stærkere står du.

Sådan Bruger Du Tidligere Kendelser I Din Egen Sag

Selvom Huslejenævnet ikke er bundet af sine egne tidligere afgørelser på samme måde som domstole, så følger nævnene en fast praksis. Har du et problem, der ligner en af sagerne ovenfor, kan du med stor sandsynlighed forvente et lignende udfald.

Du kan selv søge efter relevante kendelser i Huslejenævnets afgørelsesdatabase, som er offentligt tilgængelig. Søg på emneord som "depositum", "istandsættelse" eller "huslejestigning" for at finde sager, der ligner din.

Når du indgiver din klage, kan du henvise til relevante kendelser for at styrke din argumentation. Det viser nævnet, at din sag ikke er usædvanlig, og at der findes præcedens for dit krav.

Skal du klage til Huslejenævnet? Sådan gør du

  1. Dokumentér alt – gem kontrakter, mails, sms'er, billeder og kvitteringer
  2. Giv udlejer en frist – skriv at du agter at klage hvis ikke problemet løses inden 14 dage
  3. Indsend klagen via Huslejenævnets digitale selvbetjening – betal gebyret på 307 kr.
  4. Vent på afgørelsen – typisk 3-6 måneders sagsbehandlingstid
  5. Følg op – hvis du får medhold, sørg for at udlejer efterlever kendelsen

Læs vores fuldstændige guide til Huslejenævnet for en trin-for-trin vejledning.

Overblik: Huslejenævnets Beføjelser

Huslejenævnet kan træffe en lang række afgørelser, herunder:

Der er dog én ting Huslejenævnet ikke kan: Tilbagebetale for meget betalt leje længere tilbage end 3 år. Har du betalt for høj leje i mere end 3 år, kan du kun få regulering for de seneste 3 år.

Husk: 4 Ugers Ankefrist

Når Huslejenævnet har truffet afgørelse, har begge parter 4 uger til at indbringe sagen for Boligretten. Gør udlejer det, skal du være forberedt på en retssag. Gør du det, fordi du er utilfreds, skal du være opmærksom på at Boligretten kan pålægge sagsomkostninger. Overvej altid en advokats rådgivning inden du anker en kendelse.

Få Tjekket Din Lejekontrakt Gratis

Har du mistanke om ulovlige klausuler i din lejekontrakt? Brug DinLejes gratis kontrakttjek til at finde problematiske vilkår, før de bliver en sag for Huslejenævnet.

Tjek Din Kontrakt Nu