Istandsættelse ved fraflytning: Hvad kan udlejer kræve?

Skal du betale 15.000 kr. for gulvafslibning? 8.000 kr. for maling? Før du accepterer eller betaler et krav, kan det være en god idé at få et foreløbigt overblik over, hvad der står i din kontrakt, og hvad der kan dokumenteres.

Siden her er en praktisk guide med typiske tjekpunkter (slid vs. skader, dokumentation og dialog). DinLeje er et AI-assisteret forhåndstjek – ikke juridisk rådgivning.

Hvad afhænger vurderingen typisk af?

Ved uenighed om istandsættelse ved fraflytning handler det ofte om:

Brug resten af guiden som inspiration til, hvilke spørgsmål du kan stille, og hvilken dokumentation du kan samle.

Almindeligt Slid vs. Skader: Hvad Er Forskellen?

I mange fraflytningssager er den centrale uenighed, om noget er almindeligt slid eller en konkret skade. Hvor grænsen går i din sag, afhænger af dokumentation og den konkrete vurdering.

Almindeligt Slid (typisk ikke dit ansvar)

Almindeligt slid er den naturlige forringelse af lejemålet ved normal brug over tid. Selv hvis du passer godt på lejligheden, vil der opstå slitage. Dette er udlejers omkostning ved at eje en ejendom.

Eksempler på almindeligt slid:

• Afbleget maling fra sollys eller bare alderdom
• Små ridser i gulv fra stole, borde, daglig gang
• Slidt eller krakeleret maling fra luftfugtighed
• Løse dørhåndtag eller skabslåger fra normal brug
• Utætte fuger i badeværelse (hvis ikke forvoldt af dig)
• Aftræk på køkken/badeværelse der ikke virker optimalt
• Tapet der løsner sig af alderdom

Skader (kan blive dit ansvar, hvis du har forvoldt dem)

Skader er forringelser ud over almindelig brug. Det er noget, du eller dine gæster har forvoldt ved uheld eller uagtsomhed.

Eksempler på skader:

• Dybe ridser eller huller i gulv fra tunge genstande trukket hen ad gulvet
• Huller i vægge fra opsætning af hylder, TV osv. (hvis ikke fackmæssigt udbedret)
• Brandpletter i gulv eller bordplade
• Væskeskader på gulv (f.eks. opvaskemaskine lækage du ikke rapporterede)
• Knust toilet eller håndvask
• Ødelagte hårde hvidevarer ved forkert brug
• Dyreridser eller -lugt (hvis kæledyr ikke var tilladt)

Tre typiske scenarier ved fraflytning

Lad os se på de tre hovedsituationer, du kan stå i ved fraflytning:

Scenarie 1: Din Kontrakt HAR en Istandsættelsesklausul

Hvis din lejekontrakt indeholder en klausul om, at du skal male, slibe gulve eller lignende ved fraflytning, gælder følgende:

• ✅ Du skal kun udføre istandsættelse for skader udover almindeligt slid
• ✅ Almindeligt slid (afbleget maling, små gulvridser) er stadig udlejers ansvar
• ✅ Du kan vælge at enten selv udføre arbejdet eller betale udlejer for at gøre det

Scenarie 2: Din Kontrakt HAR IKKE en Istandsættelsesklausul

Hvis din lejekontrakt ikke nævner istandsættelse ved fraflytning:

• ✅ Du vil typisk kun blive mødt med krav om konkrete skader, der kan dokumenteres
• ✅ Omfanget af istandsættelse ved fraflytning kan afhænge af kontrakt, dokumentation og lejemålets stand
• ✅ Uenigheder handler ofte om "slid vs. skader" – dokumentation er nøglen

Vigtigt: Mange udlejere forsøger alligevel at kræve istandsættelse, selvom kontrakten ikke giver tydeligt grundlag for det. Hvis du er i tvivl, så bed om at få kravene specificeret skriftligt med dokumentation.

Scenarie 3: Du Har Forvoldt Konkrete Skader

Hvis der er konkrete skader, kan du blive mødt med krav om udbedring – uanset om der er en istandsættelsesklausul eller ej.

Men: Bed om at få krav afgrænset og dokumenteret (hvilke skader, hvor, og hvorfor) – så du ikke ender med at betale for "hele pakken" uden klar begrundelse.

Krav Der Ofte Giver Uenighed

Her er en liste over de mest almindelige krav, udlejere fremsætter – som ofte er problematiske:

Særligt Om: Gulvafslibning

Gulvafslibning er det absolut mest almindelige problematiske krav. Lad os dykke ned i dette:

Hvorfor Kræver Udlejere Gulvafslibning?

Mange udlejere har i deres kontrakt en formulering som: "Lejemålet skal afleveres med nyslibne gulve" eller "Lejer betaler for gulvafslibning ved fraflytning".

Problemet? Sådan en klausul er som oftest problematisk eller misvisende.

Hvornår Er Gulvafslibning problematisk at Kræve?

Gulvafslibning er et område, hvor der ofte opstår uenighed. Det kan i nogle sager handle om almindeligt slid, og i andre om konkrete skader. Derfor:

• Små ridser fra daglig gang, stole, møbler = almindeligt slid
• Gulvet bliver mere mat over tid = almindeligt slid
• Naturlig slitage efter X antal år = almindeligt slid

Du skal kun betale for gulvafslibning hvis du har forvoldt skader:

• Dybe furer fra tunge genstande trukket hen ad gulvet
• Brandpletter eller væskeskader
• Store områder med afskallet lak (hvis du f.eks. hældte opløsningsmiddel på gulvet)

Sådan Beskytter Du Dig Ved Fraflytning

Her er en praktisk checkliste til at dokumentere og vurdere krav ved fraflytning:

1. Tag Billeder Ved Indflytning OG Fraflytning

Ved indflytning:

• Tag billeder af alle rum
• Fokusér på eksisterende skader, ridser, pletter
• Gem billederne med tidsstempel

Ved fraflytning:

• Take billeder fra samme vinkler
• Vis at lejemålet er rengjort
• Dokumentér at almindeligt slid ikke er forværret

2. Deltag i Fraflytningssynet

Hvis du kan, er det ofte en god idé at være til stede ved fraflytningsbesigtigelsen. Hvis du ikke kan, kan du bede om at få alle punkter og krav skriftligt med dokumentation.

Fordele ved at deltage:

• Du kan påpege hvad der er almindeligt slid
• Du kan diskutere uenigheder med det samme
• Du kan tage billeder/video af gennemgangen

3. Læs Fraflytningsrapporten Kritisk

Når du modtager fraflytningsrapporten:

1. Tjek alle punkter nøje – Er de beskrevne "skader" faktisk skader eller almindeligt slid?
2. Sammenlign med indflytningsrapporten – Stod skaden allerede der?
3. Beregn om krav er rimelige – Er 15.000 kr. for gulvafslibning rimeligt for et enkelt rum?

4. Send En Indsigelse Hvis Uenig

Hvis du ikke er enig i fraflytningsrapporten, kan det være en god idé at reagere hurtigt:

1. Send en skriftlig indsigelse til udlejer (email er fint)
2. Forklar kort, hvad du mener er slid vs. en konkret skade (med dokumentation)
3. Vedlæg fotodokumentation fra ind- og fraflytning
4. Bed om en korrigeret opgørelse og dokumentation for de konkrete poster

Læs mere om depositum, flytteopgørelse og typiske risikopunkter.

5. Hvis Udlejer Nægter – Gå til Huslejenævnet

Hvis udlejer fastholder problematiske krav:

• Indgiv klage til Huslejenævnet (gebyr kan variere – tjek din kommune/borger.dk)
• Huslejenævnet kan vurdere kravene ud fra dokumentation og reglerne for dit lejemål
• Tjek altid den aktuelle proces og muligheder hos din kommune

Ofte stillede spørgsmål om fraflytning og istandsættelse

Hvad kan udlejer kræve ved fraflytning?

Det afhænger af din lejekontrakt, lejemålets stand og din dokumentation. Bed om en skriftlig specifikation af kravet, og sammenlign med indflytningsdokumentation og fraflytningsmateriale.

Hvad er almindeligt slid?

Almindeligt slid er typisk brugsspor, der kommer af normal brug over tid. Eksempler kan være afbleget maling, små ridser i gulv fra møbler og generel slitage. Hvor grænsen går i din sag, afhænger af dokumentation og den konkrete vurdering.

Skal jeg betale for gulvafslibning ved fraflytning?

Det afhænger af kontrakt, stand og dokumentation. Hvis der er tale om normal slitage, kan krav om gulvafslibning være omdiskuteret. Bed om at få kravet specificeret skriftligt og dokumenteret (fotos, rapport, faktura).

Hvornår skal jeg male lejligheden ved fraflytning?

Det afhænger af hvad der står i kontrakten, og hvad der kan dokumenteres ved fraflytning. Hvis du modtager et krav, så bed om at få det specificeret (hvilke rum/hvilke vægge/hvilken begrundelse) og sammenlign med indflytningsdokumentation.

Kan udlejer kræve nymalet uden klausul i kontrakten?

Det kan være svært for udlejer at kræve omfattende istandsættelse uden et klart aftalegrundlag og dokumentation, men vurderingen afhænger af din konkrete sag. Få kravets grundlag og dokumentation på skrift, hvis der er uenighed.

Hvad hvis jeg har boet i lejligheden i 10 år?

Jo længere du har boet i lejemålet, desto mere brugsspor vil der ofte være. Det konkrete udfald afhænger af stand, dokumentation og den konkrete vurdering af kravene.

Konklusion: Beskyt dig med dokumentation

Den vigtigste "superkraft" ved fraflytning er dokumentation: billeder, rapporter og skriftlig kommunikation. Brug det til at stille bedre spørgsmål, få krav specificeret, og beslutte næste skridt.

Husk de vigtigste punkter:

• Gem billeder/rapport fra ind- og fraflytning
• Bed om specificerede krav med dokumentation (fotos, rapport, faktura)
• Vær tydelig og rolig i skriftlig dialog (email er ofte bedst)
• Deltag hvis muligt i fraflytningssynet, eller få alt skriftligt
• Send indsigelse, hvis du er uenig og har dokumentation

Hvis du er i tvivl, kan du bruge DinLeje til et AI-assisteret forhåndstjek (ikke juridisk rådgivning) og få overblik over mulige risikopunkter i dine egne dokumenter.

Læs Også

• Dit første fraflytningssyn: Praktisk guide
• Depositum og flytteopgørelse: Trin for trin
• §11: De farligste klausuler
• Sådan klager du til Huslejenævnet