Lejelovens § 98: Hvad Må Udlejer Kræve i Istandsættelse?
Skal du betale 15.000 kr. for gulvafslibning? 8.000 kr. for maling? Måske ikke. Lejelovens § 98 er en af de mest misforståede – og samtidig vigtigste – paragraffer for lejere i Danmark. Den kan spare dig for tusindvis af kroner ved fraflytning.
I denne guide lærer du præcis, hvad § 98 siger, forskellen på almindeligt slid og skader, hvilke krav der er ulovlige, og hvordan du beskytter dine penge når du flytter ud.
Hvad Er Lejelovens § 98?
Lejelovens § 98 handler om istandsættelse ved fraflytning. Den fastslår en simpel, men vigtig regel:
📋 Hovedreglen i § 98
"Lejer skal kun betale for istandsættelse ved fraflytning, hvis der er krav om det i lejekontrakten (en istandsættelsesklausul), og selv da kun for skader udover almindeligt slid."
Med andre ord: Almindeligt slid og ælde er altid udlejers ansvar at vedligeholde og betale for.
Dette betyder, at mange af de krav, udlejere fremsætter ved fraflytning, faktisk er ulovlige. Lad os dykke ned i detaljerne.
Almindeligt Slid vs. Skader: Hvad Er Forskellen?
Den afgørende sondring i § 98 er mellem almindeligt slid og skader. Men hvad er forskellen?
Almindeligt Slid (Udlejers Ansvar)
Almindeligt slid er den naturlige forringelse af lejemålet ved normal brug over tid. Selv hvis du passer godt på lejligheden, vil der opstå slitage. Dette er udlejers omkostning ved at eje en ejendom.
Eksempler på almindeligt slid:
- Afbleget maling fra sollys eller bare alderdom
- Små ridser i gulv fra stole, borde, daglig gang
- Slidt eller krakeleret maling fra luftfugtighed
- Løse dørhåndtag eller skabslåger fra normal brug
- Utætte fuger i badeværelse (hvis ikke forvoldt af dig)
- Aftræk på køkken/badeværelse der ikke virker optimalt
- Tapet der løsner sig af alderdom
Skader (Lejers Ansvar – Hvis Forvoldt af Dig)
Skader er forringelser ud over almindelig brug. Det er noget, du eller dine gæster har forvoldt ved uheld eller uagtsomhed.
Eksempler på skader:
- Dybe ridser eller huller i gulv fra tunge genstande trukket hen ad gulvet
- Huller i vægge fra opsætning af hylder, TV osv. (hvis ikke fackmæssigt udbedret)
- Brandpletter i gulv eller bordplade
- Væskeskader på gulv (f.eks. opvaskemaskine lækage du ikke rapporterede)
- Knust toilet eller håndvask
- Ødelagte hårde hvidevarer ved forkert brug
- Dyreridser eller -lugt (hvis kæledyr ikke var tilladt)
⚠️ Gråzone: Hvornår Er Slid "For Meget"?
Der er ofte uenighed om, hvornår slid bliver til skade. Tommelfingerreglen:
- Antal år i lejemålet betyder noget – Jo længere du har boet der, desto mere slid er forventeligt
- Normal brug er OK – Hvis skaden kunne ske ved almindelig daglig brug, er det slid
- Uagtsomhed er ikke OK – Hvis skaden kunne være undgået med almindelig forsigtighed, er det en skade
Eksempel: Ridser i gulvet fra en stol er almindeligt slid. Men hvis du har trukket et tungt køleskab hen ad gulvet og lavet dybe furer – det er en skade.
De 3 Vigtigste Scenarier for § 98
Lad os se på de tre hovedsituationer, du kan stå i ved fraflytning:
Scenarie 1: Din Kontrakt HAR en Istandsættelsesklausul
Hvis din lejekontrakt indeholder en klausul om, at du skal male, slibe gulve eller lignende ved fraflytning, gælder følgende:
- ✅ Du skal kun udføre istandsættelse for skader udover almindeligt slid
- ✅ Almindeligt slid (afbleget maling, små gulvridser) er stadig udlejers ansvar
- ✅ Du kan vælge at enten selv udføre arbejdet eller betale udlejer for at gøre det
✅ Real Case: Michael Sparede 12.000 kr
Michaels kontrakt sagde, at han skulle "aflevere lejemålet nymalet". Udlejer krævede 12.000 kr. for maling ved fraflytning.
Michael påberåbte sig § 98 og argumenterede, at malingen kun var afbleget af sollys – almindeligt slid. Han havde fotodokumentation fra indflytning, der viste, at der ikke var mærker eller skader på væggene.
Resultat: Huslejenævnet gav Michael ret. Han skulle ikke betale de 12.000 kr.
Scenarie 2: Din Kontrakt HAR IKKE en Istandsættelsesklausul
Hvis din lejekontrakt ikke nævner istandsættelse ved fraflytning:
- ✅ Du skal kun betale for konkrete skader, du har forvoldt
- ✅ Udlejer kan ikke kræve maling, gulvafslibning eller andet vedligeholdelsesarbejde
- ✅ Almindeligt slid er 100% udlejers ansvar og omkostning
Vigtigt: Mange udlejere forsøger alligevel at kræve istandsættelse, selvom kontrakten ikke giver grundlag for det. Dette er ulovligt.
Scenarie 3: Du Har Forvoldt Konkrete Skader
Hvis du har forvoldt skader (se listen ovenfor), skal du selvfølgelig betale for at udbedre dem – uanset om der er en istandsættelsesklausul eller ej.
Men: Du skal kun betale for de konkrete skader, ikke for at istandsætte hele lejemålet.
Tjek Om Din Kontrakt Er Lovlig
Er du usikker på, om din lejekontrakt har en istandsættelsesklausul? Eller om udlejers krav er lovlige?
Scan Din Kontrakt Gratis →Hvad Du IKKE Skal Betale For (Almindelige Myter)
Her er en liste over de mest almindelige krav, udlejere fremsætter – som ofte er ulovlige:
| Udlejers Krav | Lovligt? | Forklaring |
|---|---|---|
| Gulvafslibning ved fraflytning | ❌ NEJ | Almindeligt slid – udlejers ansvar. Kun hvis du har forvoldt skader (brandpletter, dybe ridser). |
| Maling af alle rum | ❌ NEJ | Kun hvis kontrakt kræver det OG der er skader. Afbleget maling = almindeligt slid. |
| Rengøring af tæpper | ❌ NEJ | Slid på tæpper er normalt. Kun hvis du har forvoldt pletter eller skader. |
| Nye gardiner/persienner | ❌ NEJ | Almindeligt slid. Kun hvis du har ødelagt dem (rev dem ned, brændte huller osv.). |
| Udskiftning af alle lyskilder | ❌ NEJ | Pærer går i stykker med tiden – almindeligt slid. Du skal kun betale for pærer, du tog med. |
| Professionel rengøring | ⚠️ MÅSKE | Lejemålet skal afleveres "rengjort". Men ikke nødvendigvis professionelt rengjort. |
| Betaling for reparation af konkret skade | ✅ JA | Hvis du har lavet hullet, brændt pletten osv., skal du betale for reparation. |
Særligt Om: Gulvafslibning
Gulvafslibning er det absolut mest almindelige ulovlige krav. Lad os dykke ned i dette:
Hvorfor Kræver Udlejere Gulvafslibning?
Mange udlejere har i deres kontrakt en formulering som: "Lejemålet skal afleveres med nyslibne gulve" eller "Lejer betaler for gulvafslibning ved fraflytning".
Problemet? Sådan en klausul er som oftest ulovlig eller misvisende.
Hvornår Er Gulvafslibning Ulovlig at Kræve?
Ifølge § 98 er gulvafslibning vedligeholdelse af almindeligt slid, ikke istandsættelse af skader. Derfor:
- Små ridser fra daglig gang, stole, møbler = almindeligt slid
- Gulvet bliver mere mat over tid = almindeligt slid
- Naturlig slitage efter X antal år = almindeligt slid
Du skal kun betale for gulvafslibning hvis du har forvoldt skader:
- Dybe furer fra tunge genstande trukket hen ad gulvet
- Brandpletter eller væskeskader
- Store områder med afskallet lak (hvis du f.eks. hældte opløsningsmiddel på gulvet)
🚫 Ulovlig Klausul Eksempel
"Lejer skal ved fraflytning aflevere lejemålet med nyslibne gulve uanset slitage."
Dette er ulovligt! Udlejer kan ikke kræve gulvafslibning for almindeligt slid. Sådan en klausul strider mod § 98 og er ugyldig.
Sådan Beskytter Du Dig Ved Fraflytning
Her er en step-by-step guide til at undgå at betale for meget ved fraflytning:
1. Tag Billeder Ved Indflytning OG Fraflytning
Ved indflytning:
- Tag billeder af alle rum
- Fokusér på eksisterende skader, ridser, pletter
- Gem billederne med tidsstempel
Ved fraflytning:
- Take billeder fra samme vinkler
- Vis at lejemålet er rengjort
- Dokumentér at almindeligt slid ikke er forværret
2. Deltag i Fraflytningssynet
Du har ret til at være til stede ved fraflytningsbesigtigelsen. Udlejer skal give dig besked med rimelig varsel.
Fordele ved at deltage:
- Du kan påpege hvad der er almindeligt slid
- Du kan diskutere uenigheder med det samme
- Du kan tage billeder/video af gennemgangen
3. Læs Fraflytningsrapporten Kritisk
Når du modtager fraflytningsrapporten:
- Tjek alle punkter nøje – Er de beskrevne "skader" faktisk skader eller almindeligt slid?
- Sammenlign med indflytningsrapporten – Stod skaden allerede der?
- Beregn om krav er rimelige – Er 15.000 kr. for gulvafslibning rimeligt for et enkelt rum?
4. Send En Indsigelse Hvis Uenig
Hvis du ikke er enig i fraflytningsrapporten, skal du reagere straks:
- Send en skriftlig indsigelse til udlejer (email er fint)
- Påberåb dig § 98 – forklar hvad der er almindeligt slid
- Vedlæg fotodokumentation fra ind- og fraflytning
- Bed om at få dit fulde depositum tilbage
Læs mere om hvordan du får dit depositum tilbage.
5. Hvis Udlejer Nægter – Gå til Huslejenævnet
Hvis udlejer fastholder ulovlige krav:
- Indgiv klage til Huslejenævnet (koster 122 kr.)
- Huslejenævnet vurderer om kravene er lovlige
- Afgørelsen er bindende for begge parter
Få Hjælp til Din Indsigelse
Usikker på hvordan du formulerer din indsigelse? DinLeje genererer automatisk et juridisk korrekt indsigelsesdokument baseret på § 98.
Opret Indsigelse Nu →Ofte Stillede Spørgsmål Om § 98
Hvad er Lejelovens § 98?
Lejelovens § 98 fastslår, at lejer kun skal betale for istandsættelse ved fraflytning, hvis der er krav om det i lejekontrakten, og kun for skader udover almindeligt slid. Almindeligt slid og ælde er udlejers ansvar at vedligeholde.
Hvad er almindeligt slid?
Almindeligt slid er den naturlige forringelse af lejemålet ved normal brug over tid. Eksempler: afbleget maling, små ridser i gulv fra møbler, slidt tapet, løse dørhåndtag. Dette skal udlejer selv betale for at udbedre.
Skal jeg betale for gulvafslibning ved fraflytning?
Som udgangspunkt nej. Gulvafslibning er vedligeholdelse af almindeligt slid og er derfor udlejers ansvar ifølge § 98. Du skal kun betale hvis du har forvoldt skader udover almindeligt slid, som f.eks. dybe ridser, væskeskader eller brandpletter.
Hvornår skal jeg male lejligheden ved fraflytning?
Du skal kun male hvis det står i din lejekontrakt (en istandsættelsesklausul). Men selv med klausul skal du kun male hvis der er skader udover almindeligt slid. Afbleget maling fra sollys eller normal brug er almindeligt slid og skal udlejer selv klare.
Kan udlejer kræve nymalet uden klausul i kontrakten?
Nej. Hvis din lejekontrakt ikke indeholder en istandsættelsesklausul, kan udlejer ikke kræve maling, gulvafslibning eller lignende vedligeholdelse ved fraflytning - medmindre du har forvoldt konkrete skader.
Hvad hvis jeg har boet i lejligheden i 10 år?
Jo længere du har boet i lejemålet, desto mere almindeligt slid forventes der. Efter 10 år er det helt normalt, at maling er afbleget, gulve har små ridser, og diverses er slidt. Alt dette er udlejers ansvar at vedligeholde ifølge § 98.
Konklusion: Beskyt Dine Penge Med § 98
Lejelovens § 98 er din stærkeste beskyttelse mod urimelige fraflytningskrav. Ved at kende forskellen på almindeligt slid og skader kan du spare tusindvis af kroner.
Husk de vigtigste punkter:
- Almindeligt slid er altid udlejers ansvar
- Du skal kun betale for konkrete skader, du har forvoldt
- Gulvafslibning og maling for almindeligt slid er ulovligt at kræve
- Tag billeder ved ind- og fraflytning
- Deltag altid i fraflytningssynet
- Send indsigelse hvis udlejer stiller urimelige krav
Hvis du er i tvivl om dine rettigheder, kan du altid få din kontrakt tjekket gratis. Du kan også læse mere om 14-dages reglen for indflytningsrapporter.
Tjek Din Lejekontrakt Nu
Scan din lejekontrakt på DinLeje. Vi tjekker automatisk om din § 11 indeholder ulovlige krav omusuler og krav baseret på § 98.
Start Gratis Tjek →