Depositum Kalkulator: Hvor Meget Må Udlejer Kræve? (2026 Guide)

Står du over for at skulle leje en ny bolig? Så kender du sikkert den ubehagelige fornemmelse af at skulle hive en stor pose penge op af lommen til depositum. Men hvor meget må udlejer egentlig kræve? Og hvad er forskellen på depositum, forudbetalt leje og forudbetalt husleje?

I denne guide gennemgår vi præcis hvad reglerne siger, hvordan du selv kan regne efter, og hvad du gør hvis udlejer forlanger for meget. Vi kalder det 3+3 reglen – og den er din bedste ven når du skal forhandle depositum.

3+3 Reglen Forklaret Trin For Trin

"3+3 reglen" er et udtryk vi bruger for at gøre det nemt at huske de to komponenter af den samlede indflytningsbetaling:

• Depositum (maks. 3 måneders husleje): En sikkerhed for udlejer. Pengene tilhører dig, men udlejer opbevarer dem på en separat konto. Ved fraflytning bruges depositummet til at dække eventuel istandsættelse, rengøring eller ubetalte regninger. Det der er tilbage, får du retur.
• Forudbetalt leje (maks. 3 måneders husleje): Husleje du betaler på forhånd for de sidste måneder af dit lejemål. Når du opsiger din lejlighed, modregnes den forudbetalte leje i de sidste 1-3 måneders husleje – du "springer" altså betalingen over til sidst.

Lad os sige at din månedlige husleje er 8.000 kr. Så ser regnestykket sådan ud:

• Depositum: 3 × 8.000 kr. = 24.000 kr. (som du får tilbage ved fraflytning, minus evt. istandsættelse)
• Forudbetalt leje: 3 × 8.000 kr. = 24.000 kr. (som dækker dine sidste 3 måneders husleje)
• Første måneds husleje: 8.000 kr.
• Samlet betaling ved indflytning: 56.000 kr.

Det er mange penge – og netop derfor er det vigtigt at du kender dine rettigheder og ved hvad der er lovligt.

Depositum Kalkulator: Eksempler Ved Forskellige Huslejer

Herunder ser du præcis hvad du maksimalt skal betale ved indflytning i forskellige prisklasser. Tallene er baseret på 3+3 reglen plus én måneds forudbetalt husleje (den første måned):

Som du kan se, løber det hurtigt op. En lejlighed til 8.000 kr. om måneden kræver 56.000 kr. i indskud. En lejlighed i København til 12.000 kr. koster hele 84.000 kr. at komme ind i. Det er derfor afgørende, at du ikke betaler en krone mere end loven tillader.

Hvad Må Depositummet Bruges Til?

Depositummet er ikke udlejers penge. Det er et beløb udlejer opbevarer for dig, og som kun må bruges til ganske bestemte formål ved fraflytning:

• Istandsættelse: Hvis lejligheden har skader ud over almindeligt slid og ælde – f.eks. huller i væggene der ikke er spartlet, ødelagte døre, eller manglende rengøring
• Manglende huslejebetaling: Hvis du skylder husleje, kan udlejer trække det fra depositummet
• Ubetalte regninger: For vand, varme, el eller andre forbrugsudgifter du har misligholdt

Udlejer må ikke bruge dit depositum til at:

• Finansiere almindelig vedligeholdelse af ejendommen
• Opgraderinger eller moderniseringer
• Maling af vægge, hvis de blot har almindeligt slid (ikke skader)
• Dække udlejers egne driftsomkostninger

Hvis du mener at udlejer har brugt dit depositum ulovligt, kan du klage. Læs mere om processen i vores guide til ulovligt depositum.

Kan Man Forhandle Depositummet Ned?

Ja – og det gør alt for få lejere. Mange tror at depositummet er en fast størrelse de bare må acceptere, men der findes faktisk flere måder at forhandle på. Her er dine bedste muligheder:

1. Bankgaranti i stedet for kontant depositum

Du kan aftale med udlejer at du stiller en bankgaranti i stedet for at betale depositum kontant. Banken garanterer beløbet over for udlejer – du betaler et mindre årligt gebyr til banken, men slipper for at binde titusindvis af kroner. Dette er særligt attraktivt for studerende og førstegangslejere.

2. Depositumsforsikring

Flere forsikringsselskaber tilbyder i dag depositumsforsikring, hvor du betaler et årligt præmiebeløb (typisk 10-15% af depositummet) i stedet for at lægge hele depositummet kontant. Ved skader dækker forsikringen op til depositummet. Det koster mere i længden, men giver dig frihed til at bruge dine penge på andet.

3. Betaling i rater

Spørg udlejer om du må betale depositummet i 2-3 rater over de første måneder. Mange private udlejere er fleksible hvis du virker som en pålidelig lejer. Få altid en rateaftale på skrift.

4. Forhandl om en lavere sats

Hvis lejligheden allerede er nyistandsat, eller hvis du har dokumenteret god økonomi og gode referencer, kan du argumentere for at risikoen for udlejer er mindre. Foreslå f.eks. 2 måneders depositum i stedet for 3.

Hvad Gør Du, Hvis Udlejer Kræver For Meget?

Hvis du står over for en udlejer der kræver mere end 3+3 reglen tillader, har du flere handlemuligheder:

1. Gør udlejer opmærksom på reglerne

Mange udlejere – især private – kender faktisk ikke reglerne i detaljer. Send en høflig mail og henvis til lejelovens bestemmelser. De fleste retter ind når de bliver konfronteret med loven.

2. Betal kun det lovlige beløb

Du kan vælge kun at betale det lovlige beløb (3 måneders depositum + 3 måneders forudbetalt leje). Hvis udlejer herefter nægter at udleje til dig, kan det være et brud på lejeaftaleloven, men i praksis er det svært at gennemtvinge. Det er bedre at løse det i dialog.

3. Betal under protest og klag bagefter

Hvis du virkelig gerne vil have lejligheden, kan du betale det fulde beløb under protest og efterfølgende klage til Huslejenævnet. Nævnet kan pålægge udlejer at tilbagebetale det ulovligt opkrævede beløb med renter. Sørg for at dokumentere alt – også at du betalte under protest.

4. Indbring sagen for Huslejenævnet

Hvis udlejer nægter at tilbagebetale, kan du klage til Huslejenævnet i din kommune. Det koster 307 kr. (2026-sats), som du får refunderet hvis du får medhold. Læs vores guide til Huslejenævnet for en trin-for-trin vejledning.

Hvad Med Indskud I Andels- Og Ejerboliger?

3+3 reglen gælder kun for lejeboliger under lejeloven. Hvis du køber en andelsbolig, fastsættes indskuddet af andelsforeningens vedtægter – her kan der være helt andre regler. Tilsvarende gælder lejeloven ikke ved køb af ejerbolig.

Dog gælder 3+3 reglen for fremleje – altså når en lejer fremlejer sin bolig til dig. Heller ikke her må fremlejer kræve mere end 3+3, uanset hvad fremlejers egen udlejer har krævet.

Dokumentation: Hvad Skal Du Have På Skrift?

Når du betaler depositum, er dokumentation altafgørende. Her er hvad du skal sikre dig:

1. Lejekontrakt med tydelig angivelse af depositum og forudbetalt leje – beløbene skal fremgå separat
2. Kvittering for betaling – gem altid bankoverførslen og bed udlejer om en kvittering
3. Dokumentation for separat konto – bed udlejer oplyse hvilken bank og kontonummer depositummet står på
4. Indflytningsrapport (læs vores tjekliste til indflytningsrapport) – dokumentér lejlighedens stand fra dag 1
5. Billeder – tag 50-100 billeder ved indflytning af alle rum, vægge, gulve, hvidevarer, døre og vinduer

Jo bedre dokumentation, jo sværere bliver det for udlejer at beholde dit depositum uden grund ved fraflytning.

Ofte Stillede Spørgsmål Om Depositum

Ud over 3+3 reglen er der en række spørgsmål der ofte dukker op når lejere skal forholde sig til depositum:

"Må udlejer hæve depositummet til vedligeholdelse?"

Nej. Depositummet må kun bruges efter fraflytning og kun til at dække dokumenterede istandsættelsesudgifter. Udlejer må ikke røre dit depositum i lejeperioden.

"Hvornår skal jeg have mit depositum tilbage?"

Senest 4-6 uger efter fraflytning, forudsat at fraflytningssynet er afholdt og der ikke er uenighed. Hvis udlejer tilbageholder pengene længere, kan du kræve renter og rykke skriftligt. Læs vores guide til at få depositum tilbage.

"Hvad hvis jeg flytter før tid – kan udlejer beholde depositummet?"

Kun hvis du ikke betaler husleje i opsigelsesperioden. Hvis du flytter før tid men stadig betaler husleje i hele opsigelsesperioden (typisk 3 måneder), har udlejer ingen ret til at beholde depositummet ud over hvad der er nødvendigt til istandsættelse.